隨著區(qū)塊鏈技術(shù)的不斷成熟與應(yīng)用落地，傳統(tǒng)資產(chǎn)領(lǐng)域正在經(jīng)歷一場(chǎng)深刻變革。德勤金融服務(wù)中心在最新報(bào)告中指出，到2035年，房地產(chǎn)代幣化的市場(chǎng)規(guī)模預(yù)計(jì)將超過(guò)4萬(wàn)億美元，遠(yuǎn)高于2024年不足3000億美元的水平。這一預(yù)期不僅彰顯了區(qū)塊鏈技術(shù)的潛力，也意味著未來(lái)十年內(nèi)全球房地產(chǎn)投資格局或?qū)l(fā)生翻天覆地的變化

代幣化房地產(chǎn)

所謂房地產(chǎn)代幣化（Real Estate Tokenization），是指將房地產(chǎn)資產(chǎn)以數(shù)字化代幣的形式在區(qū)塊鏈上進(jìn)行登記、切分、交易和管理。每一枚代幣代表對(duì)基礎(chǔ)資產(chǎn)的一部分所有權(quán)或收益權(quán)，使投資者可以以更小的資金門檻參與高價(jià)值房地產(chǎn)投資。

德勤指出，區(qū)塊鏈代幣化帶來(lái)的最大價(jià)值在于：提高資產(chǎn)流動(dòng)性、降低交易成本、增強(qiáng)透明度并擴(kuò)大投資渠道。在傳統(tǒng)模式下，房地產(chǎn)投資常常需要大額資本，且交易流程復(fù)雜、周期漫長(zhǎng)。代幣化則通過(guò)智能合約自動(dòng)執(zhí)行交易流程，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的小額化、全球化流通。

多重力量催生代幣化加速潮

推動(dòng)代幣化房地產(chǎn)快速增長(zhǎng)的不僅是技術(shù)創(chuàng)新，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化同樣起到了重要催化作用。

后疫情時(shí)代，居家辦公成為常態(tài)，辦公樓需求大幅下降，商業(yè)地產(chǎn)結(jié)構(gòu)正在重塑。同時(shí)，氣候變化帶來(lái)的綠色建筑需求，以及人工智能數(shù)據(jù)中心、物流倉(cāng)儲(chǔ)的崛起，也不斷重塑資產(chǎn)配置邏輯。投資者急需一種靈活、精準(zhǔn)、低門檻的方式參與這些新興資產(chǎn)，而代幣化正好滿足了這一需求。

美國(guó)總統(tǒng)特朗普近期推出的新一輪關(guān)稅政策加劇了全球貿(mào)易緊張局勢(shì)，促使資金尋求避險(xiǎn)渠道。

數(shù)據(jù)顯示，4月10日，代幣化黃金的鏈上交易量突破10億美元，創(chuàng)下2023年美國(guó)銀行危機(jī)以來(lái)新高。這也說(shuō)明，代幣化不僅限于房地產(chǎn)，更成為各類現(xiàn)實(shí)資產(chǎn)上鏈的重要趨勢(shì)。

雖然區(qū)塊鏈起初因缺乏監(jiān)管而受限，但如今全球主要金融市場(chǎng)對(duì)代幣化資產(chǎn)逐漸持開放態(tài)度。

德勤的報(bào)告也特別指出，未來(lái)幾年內(nèi)，如果監(jiān)管機(jī)構(gòu)能夠制定清晰的代幣化資產(chǎn)規(guī)范，將極大釋放這一市場(chǎng)潛力。

流動(dòng)性仍是核心問(wèn)題

盡管前景廣闊，一些行業(yè)觀察人士對(duì)代幣化房地產(chǎn)的可行性持謹(jǐn)慎態(tài)度。Securitize首席運(yùn)營(yíng)官M(fèi)ichael Sonnenshein在2025年巴黎區(qū)塊鏈周的發(fā)言中表示，他認(rèn)為房地產(chǎn)并不是最適合優(yōu)先代幣化的資產(chǎn)類別。

“房地產(chǎn)交易成本高，流動(dòng)性差，即使放到區(qū)塊鏈上，這些基礎(chǔ)問(wèn)題短期內(nèi)也難以根本解決?！?分析師說(shuō)道，“相比之下，目前鏈上經(jīng)濟(jì)更需要的是流動(dòng)性更高、交易更頻繁的資產(chǎn)，比如債券、穩(wěn)定幣，甚至是部分股票?！?/span>

他的觀點(diǎn)在一定程度上指出了代幣化房地產(chǎn)推廣中可能遇到的現(xiàn)實(shí)阻力：技術(shù)可以提高透明度和可編程性，但無(wú)法單靠技術(shù)解決傳統(tǒng)房地產(chǎn)的低流動(dòng)性問(wèn)題。

根據(jù)德勤的分析，預(yù)計(jì)未來(lái)代幣化房地產(chǎn)的布局將呈現(xiàn)以下格局：

亞洲地區(qū)（如新加坡、香港、中東）：憑借友好的金融科技政策，成為代幣化房地產(chǎn)的創(chuàng)新高地。

美國(guó)與歐洲：受益于龐大的房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模與資金池，但需克服更復(fù)雜的監(jiān)管體系。

新興市場(chǎng)：例如拉美、非洲部分國(guó)家，可能通過(guò)代幣化快速吸引外資，發(fā)展本地房地產(chǎn)市場(chǎng)。

摩根大通此前也預(yù)測(cè)，代幣化資產(chǎn)將在未來(lái)十年內(nèi)成為主流金融產(chǎn)品的一部分，其中房地產(chǎn)將是最重要的應(yīng)用領(lǐng)域之一。

案例分析：現(xiàn)實(shí)中的代幣化實(shí)驗(yàn)

目前，已有部分平臺(tái)和項(xiàng)目在積極探索房地產(chǎn)代幣化的實(shí)際落地：

RealT：美國(guó)項(xiàng)目，將底特律等城市的民宅切分為代幣，允許全球用戶以小額持有租金收益權(quán)。

Figure Technologies：推出專門針對(duì)房地產(chǎn)抵押貸款的鏈上交易平臺(tái)。

Plume Network：主打企業(yè)級(jí)房地產(chǎn)資產(chǎn)上鏈與資產(chǎn)配置。

這些案例雖然規(guī)模尚小，但正在為行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化、合規(guī)化、規(guī)?；剿髀窂?。

盡管存在質(zhì)疑，市場(chǎng)參與者對(duì)代幣化房地產(chǎn)的興趣依然持續(xù)升溫。從Plume Network、Maple Finance到Figure Technologies，多個(gè)新興平臺(tái)正在探索如何將房地產(chǎn)、抵押貸款、租賃收益權(quán)等資產(chǎn)以代幣形式進(jìn)行拆分、發(fā)行和流通。

德勤的報(bào)告指出，初期增長(zhǎng)可能更多集中在商業(yè)地產(chǎn)、大型住宅項(xiàng)目和工業(yè)地產(chǎn)等領(lǐng)域，隨后逐步擴(kuò)展至小型住宅、度假物業(yè)乃至土地資產(chǎn)。此外，亞洲、中東地區(qū)憑借對(duì)新興技術(shù)接受度高和金融創(chuàng)新環(huán)境友好的優(yōu)勢(shì)，或?qū)⒊蔀榇鷰呕康禺a(chǎn)最先規(guī)?；涞氐氖袌?chǎng)之一。

而在歐美市場(chǎng)，機(jī)構(gòu)投資者、主權(quán)財(cái)富基金以及大型私人財(cái)富管理公司則有望成為推動(dòng)代幣化房地產(chǎn)市場(chǎng)爆發(fā)的主力軍。

2035年新的房地產(chǎn)投資范式

綜合多方預(yù)測(cè)，到2035年，房地產(chǎn)代幣化不僅將突破4萬(wàn)億美元大關(guān)，還將深刻改變房地產(chǎn)行業(yè)乃至全球金融市場(chǎng)的運(yùn)行邏輯。

房地產(chǎn)投資將更加民主化，從富人專屬轉(zhuǎn)變?yōu)槿虼蟊娍梢暂p松參與的新型資產(chǎn)類別。

資產(chǎn)組合更加多元化，投資者可以在一個(gè)錢包中同時(shí)持有紐約寫字樓、迪拜別墅、東京商業(yè)街區(qū)的股份。

資本流動(dòng)更加自由高效，房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)的邊界將進(jìn)一步模糊。

正如德勤報(bào)告所言：“資產(chǎn)數(shù)字化正在重塑價(jià)值創(chuàng)造、傳遞和分享的方式，而代幣化房地產(chǎn)則是這場(chǎng)變革中最具革命性的一環(huán)?！?/span>